Introducción: En el mundo de la financiación hipotecaria, el término "préstamo convencional no conforme" puede sonar complejo, pero comprender sus complejidades puede ser un punto de inflexión en su proceso de compra o refinanciación de una vivienda. Esta opción hipotecaria única ofrece flexibilidad y oportunidades para quienes no encajan en los criterios de préstamo tradicionales. En esta guía detallada, desentrañaremos el concepto de préstamos convencionales no conformes, brindando información sobre qué son, a quiénes benefician y las consideraciones clave que debe tener en cuenta. Únase a nosotros mientras exploramos las posibilidades y los posibles inconvenientes de esta herramienta financiera, lo que le permitirá tomar decisiones informadas que se adapten mejor a sus necesidades de vivienda y objetivos financieros.

¿Qué es una hipoteca no conforme?

Las hipotecas no conformes son hipotecas que no se pueden vender porque no cumplen con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés), como Fannie Mae y Freddie Mac. Las políticas de las GSE consisten, entre otras cosas, en montos máximos de préstamo, propiedades elegibles, requisitos de pago inicial y requisitos de crédito. Los préstamos no conformes son préstamos hipotecarios de alto valor y préstamos otorgados a prestatarios que normalmente no son elegibles para préstamos garantizados de Fannie Mae o Freddie Mac. Estos préstamos forman parte de la cartera de inversiones de un prestamista privado. A diferencia de las hipotecas tradicionales, no existe la reventa en bloque.

Los préstamos no conformes son aquellos que no cumplen con los criterios de compra de Fannie Mae y Freddie Mac. Fannie Mae y Freddie Mac son empresas financiadas por el gobierno que invierten en hipotecas. La Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA) proporciona las normas sobre los tipos de hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar. Existen dos razones principales por las que un préstamo no cumple con los requisitos: o no cumple con los requisitos establecidos por la FHFA o el préstamo es demasiado grande para ser considerado un préstamo conforme.

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Entendiendo las hipotecas no conformes

Una hipoteca que no cumple con las normas no es un mal crédito en el sentido de que sea arriesgada o demasiado complicada. A las instituciones financieras no les gusta porque es difícil de vender porque no cumple con las pautas de las GSE. Por eso, los bancos suelen cobrar tasas de interés más altas por los préstamos que no cumplen con las normas.

La mayoría de las hipotecas son emitidas inicialmente por bancos comerciales, pero a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos GSE compran préstamos de los bancos y los agrupan en títulos respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) que se venden en el mercado secundario. Un MBS es un tipo de título respaldado por activos (ABS, por sus siglas en inglés) respaldado por una serie de hipotecas de instituciones financieras reguladas y autorizadas. Hay compañías financieras privadas que compran, agrupan y revenden MBS, pero Fannie y Freddie son sus dos principales compradores.

El banco utilizará los fondos obtenidos con la venta de la hipoteca para ofrecer un nuevo préstamo al tipo de interés actual. Pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden simplemente comprar productos hipotecarios. Dos de sus GSE tienen restricciones federales sobre las compras de créditos que se consideran relativamente libres de riesgo. Estos préstamos son favorables a las hipotecas y a los bancos les gustan simplemente porque son fáciles de vender.
En cambio, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden permitirse son inherentemente más riesgosas para los bancos. Estos préstamos difíciles de vender deberían permanecer en la cartera del banco o venderse a una empresa que se especialice en el mercado secundario de préstamos que no cumplen las normas.

Tipos de hipotecas no conformes

Las circunstancias del prestatario y los tipos de préstamos que Fanny y Freddy consideran no conformes varían.

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Las hipotecas no conformes más comunes, a menudo llamadas hipotecas jumbo, son préstamos otorgados por montos superiores a los límites de Fannie Mae o Freddie Mac. En 2022, ese límite es de $647,200 en la mayoría de los condados de EE. UU., pero podría llegar a $970,800 en algunas áreas de alto costo como la ciudad de Nueva York y San Francisco. Las hipotecas no tienen que ser enormes para que no cumplan con las normas. Incluso los depósitos pequeños pueden generar estados falsos. Los umbrales varían, pero son del 10 % para las hipotecas tradicionales y solo del 3 % para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Otro factor es la relación deuda-ingreso (DTI) del comprador. Por lo general, esta no puede superar el 43 % para que se considere un préstamo conforme.
También suele exigirse una puntuación crediticia de 660 o superior.

El tipo de propiedad también puede determinar si una hipoteca no cumple con los requisitos. Por ejemplo, los compradores de condominios a menudo se sorprenden al enterarse de que la villa de sus sueños no cumple con los requisitos porque se considera que está fuera de garantía. Esto incluye las asociaciones de condominios donde una sola entidad, como un desarrollador, posee el 10% o más de la unidad. Otros escollos incluyen si la unidad está en gran parte desocupada por un propietario, más del 25% de los metros cuadrados se utilizan para fines comerciales o la Asociación de Propietarios (HOA) ha presentado una demanda. Hay casos.

Préstamos respaldados por el gobierno

Un préstamo respaldado por el gobierno es un préstamo respaldado por el gobierno federal. En otras palabras, el gobierno se hace cargo de las facturas y ayuda a cubrir las pérdidas debido a los impagos de los préstamos. Los préstamos respaldados por el gobierno son menos riesgosos para los inversores. Como resultado, el pago inicial y la calificación crediticia del comprador pueden verse reducidos. Sin embargo, usted y su casa deben cumplir ciertos criterios para calificar para un préstamo respaldado por el gobierno. Los préstamos VA, los préstamos USDA y los préstamos FHA son las tres formas de préstamos respaldados por el gobierno disponibles. Cada tipo de préstamo tiene su propio conjunto de requisitos de elegibilidad.

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Préstamos VA: Los préstamos VA son préstamos para personal militar elegible, veteranos y sus cónyuges. Debe cumplir con los requisitos mínimos de servicio o ser el cónyuge sobreviviente de un miembro del servicio que murió en servicio o murió como resultado de una discapacidad. Puede comprar una casa con un préstamo VA sin pago inicial. También puede refinanciar el 100 % del valor de una casa con una calificación crediticia mínima de 620. El VA no establece requisitos crediticios mínimos específicos, pero los prestamistas pueden establecer sus propias pautas. Rocket Mortgage requiere una puntuación FICO® media de 580 o superior. El Departamento de Asuntos de Veteranos garantiza préstamos a los veteranos.

Préstamo FHA: con un préstamo FHA, puede comprar una casa con un descuento de tan solo el 3,5 %. Se requiere una puntuación crediticia media de 580 o más y una relación deuda-ingreso (DTI) que cumpla con los requisitos. Si su puntuación FICO® promedio es de 620 o más, su DTI puede ser ligeramente superior. La Administración Federal de Vivienda asegura los préstamos FHA.

Préstamos del USDA: Los préstamos del USDA son préstamos para compradores que desean comprar una casa en un área rural o suburbana. Su casa debe estar en un área que el USDA considere suficientemente rural. Además, no puede ganar más del 115 % del ingreso medio del condado. Tampoco puede convertir su casa en una granja. Puede comprar una casa con un pago inicial de $0 y una calificación crediticia promedio de solo 640. Los préstamos del USDA no están disponibles actualmente en Rocket Mortgage.

Requisitos de préstamos no conformes

En el caso de los préstamos jumbo, en particular, los prestamistas pueden esperar que los prestatarios encuentren pagos iniciales más altos, calificaciones crediticias más altas, reservas de efectivo más altas y/o índices DTI más bajos para justificar el tamaño de los préstamos. Al menos, pueden esperar pagar un pago inicial del 20 % si planean recurrir a préstamos que no cumplen con las normas. Puede consultar las tasas de interés para los préstamos jumbo aquí.

Los préstamos no conformes también pueden estar disponibles para prestatarios que recientemente se han declarado en quiebra y pueden ser excluidos de los préstamos conformes.

Hay tres razones comunes por las que un prestatario no cumple con su préstamo:

Tamaño del préstamo: si en la mayor parte de los Estados Unidos debe $647,200 o más, o en áreas de alto costo como Hawaii debe $970,800 o más, se requiere un préstamo no elegible. No más que eso y un préstamo equivalente será suficiente.
Puntaje crediticio: si tiene problemas crediticios y su puntaje FICO es menor a 630, es posible que no sea elegible para un préstamo que cumpla con los requisitos. Las hipotecas de la Administración Federal de Vivienda son una opción popular para los prestatarios con calificaciones crediticias más bajas. Con un préstamo FHA, el pago inicial puede ser tan bajo como 3.5% para él. Una desventaja: los préstamos FHA son más caros que los préstamos que cumplen con los requisitos debido a las primas de seguro hipotecario más altas. Relación DTI alta: incluso si lo expulsan del territorio de Fanny y Freddy debido a su deuda, aún puede obtener un préstamo que no cumpla con los requisitos, conocido como hipoteca FHA o hipoteca no QM.

Beneficios de los préstamos no conformes

Los beneficios de tomar un préstamo no conforme incluyen:

Requisitos de pago inicial más bajos: los préstamos patrocinados por el gobierno que no cumplen con las normas suelen tener requisitos de pago inicial más bajos que los préstamos tradicionales. Si califica para un préstamo del USDA o VA, puede comprar una casa con un descuento del 0%.
Límites de crédito mayores: si está buscando comprar una propiedad costosa, es posible que se vea obligado a optar por un préstamo jumbo que no cumpla con las normas. Los préstamos jumbo le brindan acceso a límites de crédito más altos que los préstamos equivalentes.
Otros tipos de bienes raíces: según el tipo de préstamo que tome, un préstamo que no cumple con las normas puede comprar tipos de bienes raíces que un préstamo que cumple con las normas no puede adquirir. Puntaje crediticio bajo: muchos prestamistas ofrecen soluciones de préstamos que no cumplen con las normas personalizadas para personas con puntajes de informe crediticio negativos. Por ejemplo, si tiene una quiebra en su informe crediticio, es posible que no pueda obtener un préstamo que cumpla con las normas durante varios años. Sin embargo, los prestamistas pueden brindar soluciones personalizadas para préstamos que no cumplen con las normas. Tenga en cuenta que, en la mayoría de los casos, pagará más intereses por estos préstamos.

Cómo funcionan los préstamos no conformes

Los montos de los préstamos son más altos para los préstamos que no cumplen con los requisitos y la documentación requerida es más extensa. También puede haber otras diferencias.

Los depósitos pueden ser grandes.
Su umbral de calificación crediticia puede aumentar.
La relación deuda-ingreso es estable.
Es posible que se requiera una gran reserva de efectivo. Las tasas de interés pueden aumentar.
Los costos y las tarifas de cierre pueden ser altos.

Existen muchos casos en los que su única opción es obtener un préstamo no conforme. Si desea comprar una casa sin pago inicial, puede hacerlo si califica para un préstamo VA (uno de los beneficios más importantes del servicio militar) o si vive en una zona rural y califica para un préstamo USDA. Los préstamos FHA son ideales para clientes que desean un préstamo hipotecario con requisitos crediticios bajos. En el otro extremo del espectro, los prestamistas le exigen que solicite un préstamo jumbo no conforme si desea comprar una casa más cara.

Además, los préstamos no conformes son ideales para personas que tienen una calificación crediticia negativa pero que desean comprar o refinanciar una vivienda. Muchos prestamistas ofrecen soluciones individualizadas para personas que no son elegibles para préstamos que cumplen con las normas debido a una quiebra u otros impactos negativos en sus calificaciones crediticias. Si no califica para un préstamo respaldado por el gobierno y un préstamo tradicional que cumpla con las normas, un préstamo no conforme puede ser adecuado para usted.

Montos de los préstamos

Los montos de las hipotecas no conformes varían según el año y la región. Van desde $548,250 para él en 2021 hasta más de $647,200 para 2022. En los lugares donde los costos de la vivienda son mucho más altos, la cantidad de hipotecas no conformes en 2022 superará los $970,800. Esto representa un aumento respecto de los $822,375 en 2021.

Documentación

Esté preparado para darle al prestamista mucha información cuando busque crédito fuera de los canales estándar. Debe presentar declaraciones de impuestos sobre la renta de varios años, recibos de sueldo y extractos bancarios. Si tiene otros activos o artículos de valor, es posible que le pidamos que los valore. Los prestamistas buscan materiales que puedan estar relacionados con su patrimonio, solvencia crediticia o ingresos para determinar si usted es lo suficientemente seguro como para otorgarle un préstamo.

El pago inicial

Algunos prestamistas solo aceptan un pago inicial del 10 %, pero esto no es lo habitual. A menudo, se exige un seguro hipotecario privado con un pago inicial de tan solo el 10 %. Muchos prestamistas exigen un pago inicial de alrededor del 20 %, pero el monto exacto depende de los detalles del préstamo.

Su puntaje crediticio

Necesita una calificación crediticia de al menos 680 para obtener este tipo de préstamo. Su calificación crediticia también afecta el interés que paga. Una mejor calificación crediticia puede ahorrarle dinero durante la vigencia del préstamo.

Relación deuda-ingresos

Los prestamistas apuntan a una relación deuda-ingreso del 40% o menos, pero pueden conformarse con más si hay grandes cantidades de efectivo disponibles.

Reservas de efectivo

La mayoría de los prestamistas jumbo que no cumplen con las normas deberían tener una cantidad razonable de efectivo a mano, ya que el tamaño de sus préstamos puede resultar en pérdidas significativas en caso de ejecución hipotecaria. El monto lo establece cada prestamista, pero a menudo es el equivalente a los pagos de una hipoteca de un año.

Tasa de interés

Las tasas de interés de los préstamos que no cumplen con las normas son casi siempre ligeramente más altas que las de los préstamos de bajo valor. Los prestamistas compiten para mantener las tasas de interés lo más bajas posibles y, al mismo tiempo, ganar dinero.

Costos y tarifas de cierre

Las tarifas se calculan como un porcentaje del saldo de la hipoteca, por lo que las hipotecas que no cumplen con los requisitos tienen costos y tarifas de cancelación más altos. Este tipo de hipoteca también tiene costos de cierre adicionales, como B. Una serie de tasaciones de la propiedad.

Por qué debería elegir un préstamo no conforme en lugar de una hipoteca conforme

El sentido común deja claro que debe importarle si el préstamo que no cumple con los requisitos es más caro que el que no cumple con los requisitos. Muchas personas piensan que los préstamos que no cumplen con los requisitos son para prestatarios con bajo crédito. Esto no es necesariamente así.

En muchos casos, la única razón por la que un préstamo no cumple con los requisitos es su tamaño. De hecho, estas hipotecas “jumbo” pueden tener tasas de interés más altas que las hipotecas equivalentes. Por lo tanto, es posible que elija un préstamo no conforme solo para obtener una casa más cara. Sin embargo, estos préstamos se pueden financiar verificando sus ingresos de manera diferente o evitando los tiempos de espera después de un evento significativo como la quiebra o la ejecución hipotecaria.

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