Introducción: Cuando se trata de financiar la casa de sus sueños, las hipotecas convencionales son una opción probada y verdadera que ha ayudado a millones de propietarios a lograr sus objetivos. Si está buscando una hipoteca o simplemente desea ampliar sus conocimientos sobre financiación de viviendas, es fundamental comprender qué implica una hipoteca convencional. En esta guía completa, desentrañaremos las complejidades de las hipotecas convencionales, exploraremos cómo funcionan, los beneficios que ofrecen y consideraciones importantes para los posibles compradores de viviendas. Únase a nosotros mientras nos embarcamos en un viaje para desmitificar las hipotecas convencionales y brindarle el conocimiento que necesita para tomar decisiones informadas en su camino hacia la propiedad de una vivienda.

¿Qué es una hipoteca convencional?

“Hipoteca convencional” o “Préstamo convencional” son términos con los que te toparás cuando busques una hipoteca. Después de todo, esta forma popular de hipoteca es la que ofrecen la mayoría de los prestamistas.

Un préstamo regular es la mejor opción para los prestatarios con una buena calificación crediticia y la capacidad de pagar un pago inicial de al menos el 3 % o más. Descubra qué significa tradicionalmente en la industria hipotecaria y si es la hipoteca adecuada para usted.
Un préstamo tradicional es un tipo de hipoteca que no está garantizada por una agencia gubernamental como el Departamento de Asuntos de Veteranos. Las hipotecas tradicionales a menudo cumplen con los requisitos de pago inicial e ingresos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac y cumplen con los límites de préstamo establecidos por la Administración Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA).

Transición de un préstamo VA a una hipoteca convencional: un camino sencillo hacia la propiedad de vivienda

Por lo general, se requiere una puntuación crediticia de al menos 620 para calificar para un préstamo tradicional, pero las puntuaciones superiores a 740 pueden ayudarlo a obtener las mejores tasas de interés. Dependiendo de su situación financiera y de cuánto deba, es posible que pueda pagar un pago inicial de tan solo el 3 % en un préstamo tradicional. (Pero tenga en cuenta que cuanto mayor sea el pago inicial, menor será la tasa de interés.

Una hipoteca o préstamo tradicional es cualquier tipo de préstamo para compradores de vivienda que no es ofrecido ni garantizado por una agencia gubernamental. Las hipotecas convencionales, por otro lado, son ofrecidas por prestamistas privados, incluidos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas hipotecarios. Sin embargo, algunas hipotecas tradicionales pueden estar garantizadas por estas dos compañías patrocinadas por el gobierno. Asociación Federal de Préstamos para Vivienda (Fannie Mae); Compañía Hipotecaria Federal (Freddie Mac).

Entendiendo las hipotecas y préstamos convencionales

Las hipotecas tradicionales suelen tener tipos de interés fijos, es decir, el tipo de interés no cambia durante la vida del préstamo. Las hipotecas y los préstamos tradicionales no están asegurados por el gobierno federal y suelen estar sujetos a requisitos crediticios más estrictos por parte de los bancos y los acreedores.
Hay varias agencias gubernamentales que garantizan las hipotecas bancarias, como la Administración Federal de Vivienda (FHA). La FHA tiene un pago inicial bajo y no tiene costes de cierre.
Sus otras dos agencias están en Estados Unidos. Tanto el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) como el Servicio de Vivienda Rural del USDA no exigen ningún pago inicial.
Sin embargo, los prestatarios deben cumplir con unos estándares para poder optar a estos planes.

¿Tipos de préstamos convencionales?

Existen muchos tipos diferentes de préstamos tradicionales que puede encontrar al comparar prestamistas y opciones hipotecarias. Estos son los más comunes y cómo funcionan.

Cómo desbloquear la flexibilidad del financiamiento de viviendas: transición de la FHA al préstamo convencional

Préstamos convencionales compatibles: Los préstamos convencionales compatibles son préstamos que cumplen con los criterios establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac e incluyen los montos máximos de préstamo enumerados anteriormente.

Préstamos Jumbo: los préstamos Jumbo le permiten pedir prestado más que el límite de crédito máximo de un préstamo equivalente. Sin embargo, generalmente requieren una calificación crediticia más alta, una relación deuda-ingreso (DTI) más baja y un pago inicial más alto.

Préstamos de cartera: los préstamos de cartera son préstamos tradicionales que el prestamista mantiene en su propia cartera en lugar de venderlos en el mercado secundario. Esta opción les brinda a los prestamistas más flexibilidad que los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac, especialmente en lo que respecta a las calificaciones crediticias y la relación deuda-ingreso (DTI).

Préstamos de alto riesgo: los préstamos que cumplen con los requisitos deben tener una relación deuda-ingreso (DTI) inferior al 50 % y una puntuación crediticia de 620 o superior. Pero si su crédito no es lo suficientemente bueno, puede calificar para un préstamo hipotecario de alto riesgo.

Explorando los pros y los contras de una hipoteca inversa de tasa ajustable

Préstamos tradicionales amortizados: estos préstamos están totalmente amortizados, lo que permite a los compradores de viviendas recibir pagos mensuales constantes durante la vigencia del préstamo. Los préstamos amortizados tradicionales pueden tener tasas de interés hipotecarias fijas o ajustables.

Préstamos a tasa variable: un préstamo hipotecario a tasa fija tiene la misma tasa de interés durante la vigencia del préstamo, por lo que sus pagos mensuales son los mismos. Sin embargo, las hipotecas a tasa variable tienen una tasa de interés fija durante un período de tiempo determinado (generalmente de 3 a 10 años). Luego, la tasa de interés se ajusta anualmente a la tasa de mercado actual.

Convencional vs. Conformista

A menudo, los préstamos tradicionales se denominan erróneamente hipotecas o préstamos conformes. Aunque existe cierta superposición, son dos categorías diferentes. Una hipoteca calificada es una hipoteca cuyos términos subyacentes cumplen con los estándares de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac. El principal de ellos es el límite en dólares que establece anualmente la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). En la mayor parte del territorio continental de los EE. UU., los préstamos no pueden superar los $647,200 en 2022 (frente a los $548,250 en 2021). Por lo tanto, todos los préstamos que cumplen con los requisitos son convencionales, pero no todos los préstamos convencionales cumplen con los requisitos. Por ejemplo, una hipoteca Jumbo de $800,000 es una hipoteca tradicional, pero no una hipoteca conforme. Esto se debe a que excede la cantidad permitida para la garantía de Fannie Mae o Freddie Mac.

En 2020, 8,3 millones de hogares tenían hipotecas aseguradas por la FHA.
El mercado secundario de hipotecas tradicionales es muy grande y fluido. La mayoría de las hipotecas tradicionales están agrupadas en títulos respaldados por hipotecas que se negocian en un mercado de futuros establecido conocido como mercado TBA. Muchos de estos títulos tradicionales de transferencia de propiedad se titulan además con obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMOS).

Cómo funciona una hipoteca o préstamo convencional

Desde el colapso de las hipotecas de alto riesgo en 2007, los prestamistas han endurecido sus requisitos de concesión de préstamos. Por ejemplo, las hipotecas “sin verificación” y “sin pago inicial” han desaparecido, pero en general, la mayoría de los requisitos básicos han permanecido iguales.
Los posibles prestatarios deben completar una solicitud de hipoteca formal (normalmente pagando una tasa de solicitud) y proporcionar los documentos necesarios al prestamista para una comprobación exhaustiva de sus antecedentes, historial crediticio y solvencia actual. Yo lo he hecho.

Seguro hipotecario privado

Si puede permitirse menos del 20 % de un préstamo tradicional, debe pagar un seguro hipotecario personal (PMI). El PMI protege a los inversores hipotecarios en caso de impago del préstamo. El costo del PMI depende del tipo de préstamo, la calificación crediticia y el monto del pago inicial.

Existen varios métodos para pagar el PMI sin agregarlo a su pago hipotecario mensual. Algunos compradores pagan una tarifa inicial que está incluida en el costo de cierre. Otros la pagan en forma de tasas de interés ligeramente más altas. Elegir un método de pago del PMI requiere contar los números para determinar qué opción es mejor para usted.

La ventaja del PMI es que no forma parte permanente del préstamo. Puede pedirle al prestamista que elimine el PMI de sus pagos hipotecarios una vez que el valor líquido de su vivienda alcance el 20 % del suyo, según un cronograma de pagos hipotecarios regular.

Una vez que el valor de la vivienda alcance el 20 %, puede solicitarle al propietario una nueva cotización para poder recalcular sus requisitos de PMI utilizando el nuevo valor. Los prestamistas eliminan automáticamente el PMI de los préstamos cuando el valor líquido de una vivienda alcanza el 22 %.

Documentación requerida

Ninguna propiedad está financiada al 100 %. Al revisar los activos y pasivos, el prestamista no solo verifica si es posible realizar los pagos hipotecarios mensuales, que normalmente no deben superar el 28 % de sus ingresos brutos.
El prestamista también verificará si puede realizar un pago inicial por la propiedad (y, de ser así, cuánto) y cualquier otro costo inicial, como tarifas de préstamo o suscripción, tarifas de corretaje y tarifas de cierre o liquidación. Todos estos pueden aumentar significativamente los costos de su hipoteca. Los elementos que necesita son:

Comprobante de ingresos

Estos documentos los necesitas para continuar con tu solicitud

Recibo de sueldo de 30 días que muestre los ingresos y los ingresos del año hasta la fecha.
Dos años de declaraciones de impuestos federales
Su estado de cuenta de 60 días o trimestral de todas las cuentas de activos, incluidas las cuentas corrientes, de ahorro y de inversión.
Declaración W-2 de dos años
Los prestatarios también deben proporcionar prueba de ingresos adicionales, como manutención de los hijos o bonificaciones.

Activos

Para demostrar que tiene reservas financieras además de los fondos para el pago inicial y los gastos de cierre de la vivienda, deberá proporcionar extractos bancarios y de cuentas de inversión. Necesitará cartas de donación, que certifiquen que los fondos no son préstamos y que no deben devolverse si recibe dinero de un amigo o familiar para que lo ayude con el pago inicial. Con frecuencia, se requiere la certificación notarial de estas cartas.

Verificación de empleo

Los prestamistas de hoy quieren asegurarse de que sólo prestan dinero a prestatarios con sólidos antecedentes profesionales. Además de querer comprobar su nómina, su prestamista puede llamar a su empleador para confirmar que sigue empleado y verificar su salario. Si ha cambiado de trabajo recientemente, su prestamista puede querer ponerse en contacto con su empleador anterior. Los prestatarios autónomos deben proporcionar documentos adicionales importantes relacionados con su negocio y sus ingresos.

Otra documentación

El prestamista requerirá una copia de su licencia de conducir o tarjeta de identificación y requerirá su número de seguro social y su firma para que pueda obtener su informe de crédito.

Puntaje crediticio: En la mayoría de los casos, necesita un puntaje crediticio mínimo de 620 para calificar para un préstamo tradicional. Cuando presente la solicitud, el prestamista analizará su historial crediticio para determinar si tiene un buen crédito. De lo contrario, es posible que no se apruebe el préstamo.
Relación deuda-ingreso: La relación deuda-ingreso (DTI) es un porcentaje que indica qué parte de sus ingresos mensuales se utiliza para pagar deudas. La DTI se puede calcular sumando los pagos mensuales mínimos de todas las deudas (préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, etc.) y dividiéndolos por sus ingresos mensuales totales. Para la mayoría de los préstamos convencionales, la DTI debe ser del 50 % o menos.
Monto del préstamo: Para los préstamos tradicionales que cumplen con los requisitos, el préstamo debe estar dentro de los límites de préstamo establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Los límites de crédito cambian anualmente. En 2022, el límite de crédito que cumple con los requisitos para viviendas unifamiliares es de $647,200. Sin embargo, existen excepciones. Alaska, Hawái y otras zonas de alto costo del país tienen límites de crédito más altos, de hasta $970,800. Visite el sitio web de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas para consultar los límites de crédito de su área.

¿Qué ventajas tiene un Préstamo Convencional?

Por eso es importante entender los pros y contras de cada opción antes de tomar una decisión. A continuación, se muestran algunos de los beneficios que puede obtener de los préstamos tradicionales.

Bajo costo: una buena calificación crediticia puede ayudarlo a calificar para tasas de interés bajas. También puede solicitar la liberación de la obligación del seguro una vez que la relación préstamo-valor alcance el 80%. En contraste, las primas del seguro hipotecario asociadas con los préstamos FHA pueden permanecer vigentes durante la vigencia del préstamo, y lo mismo sucede con las primas de garantía de los préstamos USDA.
Límites de crédito más altos: los préstamos conformes tienen límites, mientras que los préstamos jumbo tradicionales pueden ser más altos si es necesario. Un préstamo garantizado por el gobierno puede no brindar tal flexibilidad.
Cierta flexibilidad: los prestamistas hipotecarios privados tienen más flexibilidad con los préstamos tradicionales que con los préstamos garantizados por el gobierno, principalmente porque no tienen que seguir las pautas establecidas por estas agencias gubernamentales.

Desventajas de un préstamo convencional

Si bien los préstamos tradicionales tienen algunas ventajas sobre los préstamos respaldados por el gobierno, también tienen algunas desventajas a considerar.

Requisitos de puntuación crediticia más altos: por lo general, necesita una puntuación crediticia mínima de 620 para calificar para un préstamo tradicional que cumpla con los requisitos. Esto es más alto que los requisitos de algunos préstamos patrocinados por el gobierno.
Requisito de pago inicial más alto: algunos programas de préstamos tradicionales no le permiten establecer un pago inicial del 3% o ninguno cuando compra su primera casa, pero esperan que pague 5.00. Por el contrario, los préstamos FHA requieren un pago inicial mínimo del 3.5%, y los préstamos USDA y VA no tienen requisitos de pago inicial en absoluto.
Pautas de elegibilidad más estrictas: las hipotecas garantizadas por el gobierno plantean menos riesgos para los prestamistas, por lo que puede ser más fácil tomar uno de estos préstamos, siempre que cumpla con los requisitos de elegibilidad de la agencia. Yo lo he hecho. Por otro lado, los préstamos tradicionales permiten al prestamista asumir un riesgo mayor en el préstamo y, por lo tanto, observar más de cerca la situación financiera de una persona.

Tasas de interés para hipotecas convencionales

Las tasas de interés de los préstamos tradicionales suelen ser más altas que las hipotecas respaldadas por el gobierno. B. Préstamos FHA (aunque estos préstamos generalmente requieren que el prestatario pague primas de seguro hipotecario, que pueden ser igualmente costosas a largo plazo).

El tipo de interés de una hipoteca tradicional depende de varios factores, entre ellos, las condiciones del préstamo (plazo, importe, tipo de interés fijo o variable) y las condiciones económicas o del mercado financiero actuales. Los tipos de interés de las hipotecas los establecen los prestamistas hipotecarios utilizando sus proyecciones de inflación. La oferta y la demanda de títulos respaldados por hipotecas también afectan a los precios. Con nuestra calculadora de hipotecas, puede ver cómo los distintos tipos de interés afectan a sus pagos mensuales.

Quién podría no calificar

En general, las personas que recién comienzan en la vida, aquellas con deudas moderadamente altas y calificaciones crediticias moderadas a menudo tienen dificultades para calificar para un préstamo convencional.

Haber estado en bancarrota o ejecución hipotecaria en los últimos 7 años
Puntaje crediticio menor a 650
20% o menos del 10% del precio de compra de la vivienda para un pago inicial DTI mayor a 43D44
Sin embargo, si rechaza una hipoteca, pregunte por escrito a su banco por qué. Puede calificar para otros programas que lo ayuden a obtener la aprobación de su hipoteca.

Por ejemplo, si no tiene historial crediticio y está comprando una casa por primera vez, puede ser elegible para un préstamo FHA. Los préstamos FHA son préstamos diseñados específicamente para compradores de vivienda por primera vez. Como resultado, los préstamos FHA tienen diferentes requisitos de elegibilidad y crédito, incluido un pago inicial más bajo.

Depósito

Es posible solicitar en cualquier momento un depósito de garantía del 20 % o más del precio de compra de la vivienda. Los prestamistas pueden aceptar una cantidad menor, pero si lo hacen, pueden exigir al prestatario que contrate un seguro hipotecario personal y pague primas mensuales hasta que la vivienda esté al menos en un 20 % de su propiedad. A menudo.

Además, las hipotecas tradicionales suelen ser la mejor o única opción para los compradores de vivienda que buscan comprar con fines de inversión, una segunda vivienda o una propiedad con un precio superior a $500,000.

Para quienes compran una vivienda por primera vez, las hipotecas tradicionales están disponibles con un pago inicial de tan solo el 3 %. Sin embargo, los requisitos de pago inicial pueden variar según sus circunstancias personales y el tipo de préstamo o propiedad que reciba.

Si no es la primera vez que compra una casa o no supera el 80 % del ingreso medio de su área, el requisito de pago inicial es del 5 %.
Si la casa que compra no es una casa unifamiliar (es decir, varias unidades), es posible que deba pagar el 15 %.
Si está comprando una segunda casa, deberá pagar al menos un 10 % de pago inicial.
Para las hipotecas de tasa variable, el requisito de pago inicial mínimo es del 5 %. Para refinanciar un préstamo tradicional, se requiere un capital social mínimo del 3 %. En cualquier caso, se requiere al menos un 5 % de capital social. Debe tener al menos un 20 % de capital social en su casa al refinanciar sus pagos.

Deuda a ingresos

Relación deuda-ingreso aceptable (DTI). Es la suma de los pagos mensuales de deudas, como los pagos de tarjetas de crédito y préstamos, en comparación con sus ingresos mensuales. Lo ideal es que la relación deuda-ingreso sea de alrededor del 36 % y no supere el 43 %. En otras palabras, debería gastar menos del 36 % de sus ingresos mensuales en pagos de deudas.

Puntaje crediticio

La puntuación crediticia es una representación numérica de la capacidad de un prestatario para devolver un préstamo. La puntuación crediticia incluye el historial crediticio del prestatario y la cantidad de morosidades. Para la aprobación, se puede requerir una puntuación crediticia de al menos 620 y posiblemente superior. Cuanto mayor sea la puntuación, menor será la tasa de interés del préstamo, reservando las mejores condiciones para aquellos con las puntuaciones más altas.

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