Cómo desbloquear la flexibilidad del financiamiento de viviendas: transición de la FHA al préstamo convencional

Introducción:

En el panorama en constante evolución de la propiedad de vivienda, la capacidad de adaptar su hipoteca a las circunstancias cambiantes es una habilidad financiera valiosa. Si actualmente tiene un préstamo de la FHA y está pensando en cambiar a un préstamo convencional, ha venido al lugar correcto. La transición de un préstamo FHA a un préstamo convencional puede abrir nuevas posibilidades en su camino hacia la propiedad de vivienda. En esta guía completa, lo guiaremos a través de los matices de realizar esta transición, explorando las ventajas, las consideraciones y el proceso paso a paso. Únase a nosotros mientras descubrimos el camino hacia una mayor flexibilidad financiera y damos el primer paso para asegurar su vivienda con un préstamo convencional.

Refinanciar un préstamo de la FHA a un préstamo convencional

Quizás se pregunte si es posible refinanciar un préstamo de la FHA a un préstamo convencional antes de comparar las tasas de los préstamos convencionales. Si cumple con los requisitos para la aprobación de un préstamo convencional, entonces sí, puede hacerlo. Un puntaje crediticio mínimo de 620 y una relación deuda-ingresos (DTI) máxima del 43% suelen ser parte de estos requisitos. También existen necesidades más habituales, como la documentación de su salario y la capacidad de pago del préstamo.

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¿Cuándo es un buen momento para refinanciar un préstamo de la FHA a un préstamo convencional?

El hecho de que le hayan aprobado un nuevo préstamo no significa que deba refinanciarlo. A continuación se muestran algunos ejemplos en los que podría tener sentido cambiar de la FHA a hipotecas tradicionales:

Desde que solicité un préstamo de la FHA, mi puntaje crediticio ha mejorado significativamente. Supongamos que cuando obtuvo su primer préstamo, su puntaje crediticio era 600. Cuatro años después, ahora es 670. Esta es una gran diferencia que lo ayudará a calificar para un préstamo más económico. Las tasas de interés han caído significativamente. Por ejemplo, si paga el 5,1% de su préstamo actual y puede obtener una nueva tasa de interés del 4%, esto podría representar un ahorro significativo durante la vigencia del préstamo. Compare cuándo presentó la solicitud y el mercado actual y utilice la calculadora de refinanciamiento de Bankrate para estimar sus ahorros a una tasa de interés más baja.

Permanecerán allí el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre. Si no tiene planes de mudarse en el futuro y su préstamo actual aún está vigente durante mucho tiempo, una reestructuración de deuda tradicional sería una decisión acertada. Existe la posibilidad. Sin embargo, si planea mudarse en los próximos años, es posible que no se recomiende la refinanciación, ya que es posible que no tenga tiempo suficiente para alcanzar un punto de equilibrio cuando sus ahorros excedan el costo inicial de obtener un nuevo préstamo.

¿Qué es un préstamo convencional?

Un préstamo convencional es una hipoteca que no está asegurada por una agencia federal como la FHA. Los préstamos tradicionales suelen tener requisitos más estrictos en comparación con los préstamos de la FHA porque no ofrecen ninguna garantía al prestamista de que el préstamo será reembolsado. A pesar de esto, la mayoría de los compradores de viviendas utilizan el crédito tradicional para adquirir sus viviendas. En 2020, el 69% de las viviendas nuevas se vendieron financiadas con crédito tradicional.

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Generalmente, si está interesado en el crédito tradicional, deberá depositar un mínimo del 3% y tener un puntaje crediticio mínimo de 620. Cuanto más pueda pagar, mejores serán las condiciones de su hipoteca. Cuanto mayor sea el puntaje crediticio de una persona, menor será la tasa de interés. Puede obtener crédito convencional con una calificación crediticia más baja, pero muchos prestamistas ofrecen las mejores tasas de interés para aquellos con calificaciones superiores a 700.

Es posible que haya escuchado el consejo tradicional de reducir el valor de su casa en al menos un 20% al solicitar una hipoteca tradicional. Por norma general, con al menos un 20% de pago inicial, no hay cuotas mensuales para el seguro hipotecario privado. Si el comprador deposita menos del 20%, normalmente es responsable de pagar las primas del seguro hipotecario personal cada mes. El tamaño de la prima depende del valor de la vivienda en comparación con el tamaño del préstamo y la solvencia del individuo. Una vez que el LTV de su hipoteca alcance el 80% del de él, puede pedirle al prestamista que cancele el seguro hipotecario. Cuando el LTV alcanza el 78% del suyo, el prestamista debe liberar automáticamente el seguro hipotecario.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

El gobierno federal no crea préstamos de la FHA, pero los asegura. Esto significa que si un prestatario tiene problemas para pagar o no cumple con su hipoteca, el prestamista puede presentar un reclamo ante su FHA. Después de que el prestamista ejecuta la ejecución hipotecaria de la casa del comprador, la FHA le paga al prestamista el saldo del préstamo. Los prestamistas están más que dispuestos a prestar dinero a personas que pueden considerarse demasiado riesgosas para una hipoteca porque saben que es probable que les paguen pase lo que pase.

Sin embargo, las garantías de la FHA tienen un costo, que generalmente corre a cargo del prestatario. La primera es una prima de seguro hipotecario anticipada, que suele rondar el 1,75% del importe del préstamo. Este importe lo pagarás al final del curso.

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La segunda forma de seguro hipotecario paga primas mensuales que oscilan entre el 0,45% y el 1,25% del capital. Los pagos mensuales del seguro generalmente duran toda la vigencia del préstamo y pueden agregar cientos de dólares a los pagos mensuales de la hipoteca de una persona.

Préstamo de la FHA a préstamo convencional

Esta es una de las opciones de refinanciamiento más populares cuando se trata de préstamos de la FHA para quienes buscan evitar el seguro hipotecario por completo. Una vez que alcance el 20% del valor líquido de la vivienda, nada más que el seguro hipotecario personal (PMI) es un gran incentivo para refinanciar.

Además, las hipotecas tradicionales suelen tener tasas de interés más bajas, especialmente según su calificación crediticia y sus acciones.

Para ser elegible para transferir de un préstamo de la FHA a un préstamo tradicional, debe tener una relación deuda-ingresos (DTI) de aproximadamente el 43% o menos para maximizar sus posibilidades de aprobación. También debe tener un puntaje crediticio promedio de 620 o superior. La FHA es un poco más generosa, por lo que el requisito de crédito podría ser una desventaja para algunos.

Refinanciamiento con retiro de efectivo de la FHA

Puede refinanciar sus pagos a través de la FHA, pero financieramente puede que no sea su mejor opción. Esto se debe a que necesita un 20% del valor líquido de la vivienda después de retirar efectivo de su vivienda.

Cobrar un refinanciamiento de un préstamo tradicional es generalmente una mejor opción porque evita los pagos actuales y futuros de la prima del seguro hipotecario (MIP).

Sin embargo, si se ha enfrentado a un gran gasto inesperado y todavía está trabajando para mejorar su puntaje crediticio, un nuevo préstamo de la FHA puede ser su mejor opción.

Generalmente, debe tener un puntaje crediticio de al menos 620 en promedio para ser elegible para el refinanciamiento con retiro de efectivo de la FHA con Rocket Mortgage®. La excepción es si usted es un cliente actual que intenta liquidar su deuda al momento del cierre. En este caso, el puntaje de crédito calificado es 580. Además, debe tener al menos un 20 % de participación en la casa después del retiro.

La principal ventaja aquí es que puede aprovechar su préstamo de la FHA con un DTI más alto (hasta un 67% en algunos casos) que una hipoteca tradicional, dependiendo de varios otros factores.

La FHA agiliza el refinanciamiento

FHA Streamline se utiliza al realizar la transición de un préstamo de la FHA a otro. Esto sólo se utiliza para cuotas/refinanciamiento periódico. H. Puede reducir la tasa o cambiar el período, pero no puede retirar los fondos. Sin embargo, quienes califican tienen algunos beneficios importantes.

MIP bajo: con la racionalización de la FHA, su MIP inicial es solo el 0,01 % del monto del préstamo, y el MIP cae al 0,55 % independientemente del monto del préstamo o del capital disponible. Esto puede significar grandes ahorros mensualmente.
Menos papeleo: en algunos casos, necesitará menos papeleo porque ya canceló su préstamo. Hace que sea más fácil verificar sus ingresos y activos.
La evaluación suele ser innecesaria: con FHA Streamline, es posible que la evaluación no sea necesaria. Esto significa que es posible que se llegue antes a la mesa de cierre.
FHA Streamline no tiene requisitos de capital mínimo. Para ser elegible, un cliente atendido por Rocket Mortgage debe tener un puntaje FICO® de 580 o superior. Los clientes que actualmente no tienen Rocket Mortgage deben tener una calificación crediticia media de 620.

Beneficios de refinanciar un préstamo de la FHA a un préstamo convencional

Una ventaja importante de refinanciar un préstamo de la FHA a un préstamo tradicional es que es una de las únicas formas de deshacerse del seguro hipotecario de la FHA.

Con los préstamos tradicionales, puede cancelar su seguro hipotecario personal (PMI) una vez que su saldo alcance el 80% del valor original de la vivienda. En la mayoría de los casos, esta opción no está disponible en su préstamo FHA, por lo que, a menos que refinancie con otro tipo de préstamo, tendrá que pagar la prima.

Si, después de refinanciar el préstamo de la FHA a un préstamo convencional, todavía tiene que pagar el seguro hipotecario debido a las acciones, es posible que las primas sean más altas que el costo de su préstamo de la FHA. Sin embargo, la refinanciación puede reducir bastante sus pagos mensuales y la contrapartida es que eventualmente podrá cancelar su PMI para préstamos tradicionales.

Según las estadísticas del Urban Institute, el PMI convencional oscila entre el 0,58 por ciento y el 1,85 por ciento. El MIP de la FHA es del 0,75 por ciento por adelantado y oscila entre el 0,45 por ciento y el 1,05 por ciento anual.
La capacidad de acceder hasta el 80% del valor líquido de su vivienda a través de un refinanciamiento con retiro de efectivo con una hipoteca normal y evitar pagar el seguro hipotecario es otra ventaja de cambiar de un préstamo de la FHA a un préstamo convencional. Además, en comparación con un préstamo de la FHA, los préstamos convencionales ofrecen límites de préstamo más altos, lo que le permite pedir prestado más dinero.

Desventajas de refinanciar de la FHA a la convencional

Las tasas de refinanciamiento tradicionales tienden a ser más bajas que las tasas de refinanciamiento de la FHA, pero eso no es todo cuando se cambia a este nuevo tipo de préstamo. Considere las siguientes desventajas:

Es posible que lleves algún tiempo pagando tu seguro hipotecario. Estos pagos del PMI aún se están sumando, así que solicite a su prestamista una estimación de la prima si aún no ha alcanzado la marca del 80%.
Tienes que pagar los costos de cierre. La refinanciación no es barata. Tienes que pagar costos de cierre que suman miles de dólares. Dependiendo de su prestamista, es posible que pueda igualar estos costos con su préstamo, pero terminará pagando más intereses.
Tendrás que volver a realizar todo el proceso de crédito. ¿Recuerda todo el trabajo que tuvo que hacer para que le aprobaran su primer préstamo? Prepárate para empezar de nuevo. Un refinanciamiento tradicional implica mucho papeleo y muchos intercambios con el prestamista. Además, no se hará de la noche a la mañana. Algunos prestamistas pueden tardarle 45 días o más en completar una solicitud de refinanciamiento.

Refinanciamiento alternativo de préstamos de la FHA

Las tasas de refinanciamiento tradicionales tienden a ser más bajas que las tasas de refinanciamiento de la FHA, pero eso no es todo cuando se cambia a este nuevo tipo de préstamo. Considere las siguientes desventajas:

Si refinanciar su préstamo de la FHA a un préstamo tradicional no es adecuado para usted, aún puede aprovechar tasas de interés más bajas con el refinanciamiento simplificado de la FHA. Este programa proporciona una forma rápida de refinanciar préstamos de la FHA porque renuncia a revisiones de suscripción más estrictas, incluida B. La necesidad de verificar o evaluar sus ingresos y solvencia.

Para calificar para el refinanciamiento simplificado de la FHA, debe cumplir con los siguientes requisitos:

Tengo un préstamo de la FHA.
Ha pagado y su préstamo está al día (no en mora). La refinanciación proporciona los siguientes “beneficios netos tangibles”: por ejemplo, reducir sus pagos mensuales o cambiar de un préstamo de tasa variable a un préstamo de tasa fija.
No quiero retirar más de $500.

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